Tämän opinnäytetyön päätavoitteena on luoda salkutusperusteet yhtiön kiinteistöomaisuuden korjausvelan hallintaan. Korjausvelalle on määritelty useita laskentatapoja kansallisesti ja kansainvälisissä yhteyksissä. Korjausvelka kuvaa yleisesti sitä rahamäärää, joka infrastruktuuriin on jätetty investoimatta, jotta se olisi hyvässä kunnossa käytön kannalta. Korjausvelan hallintaan valittiin menetelmäksi kiinteistöjen salkutus. Salkutus on tapa hallita kiinteistöomaisuutta jaottelemalla kiinteistöomaisuus kategorioihin, kuten; säilytettäviin, kehitettäviin ja myytäviin kiinteistöihin eri parametrien perusteella.

Tässä tapaustutkimuksessa keskityttiin kolmeen tutkimuskysymykseen: 1. Kuinka korjausvelkaa voidaan hallita kiinteistöjen salkutuksen avulla? 2. Mikä on korjausvelan siedettävä määrä yhtiölle tässä tapauksessa? 3. Kuinka kuntoarvion tuottamaa aineistoa voidaan soveltaa korjausvelan laskentaan?

Tapaustutkimusta varten hyödynnettiin induktiivista päättelyä korjausvelan laskentamallin laatimiseksi pohjautuen kirjallisuusselvitykseen. Korjausvelan hallintaan kiinteistöjen salkutuksen avulla selvitettiin menetelmiä kirjallisuud-esta ja tutkimusjulkaisuista.

Kirjallisuusselvitysten avulla kansainvälisistä julkaisuista löytyi korjausvelan laskentaan menetelmiä, jotka sisältävät kiinteistön kohdekatselmuksen. Korjausvelan laskentaan sovellettiin kiinteistöjen kuntoarvioiaineistoon perustuvaa laskentamallia. Sovelletun korjausvelan laskentamenetelmän avulla päästiin haluttuun lopputulokseen. Korjausvelan siedettävä taso määräytyy kohteen taloudellisen tuottokyvyn mukaan. Valtioneuvoston selvityksen (2018) kuntien rakennuskannan kehitys- ja säästöpotentiaali –raportissa ohjearvona kohtuulliselle korjausvelalle on käytetty tasoa n. 100 €/m2. Tässä tapaustutkimuksessa päädyttiin siedettäväksi tasoksi määrittelemään alle 300 €/m2.

Tulosten perusteella yhtiön korjausvelka on suurimassa osassa kiinteistöjä hallitsemattoman korkea. Kolmasosa kiinteistökannasta voidaan saattaa kohtuulliselle korjausvelan tasolle. Oikeilla tunnusluvuilla toteutettu salkutus osoittautui hyväksi menetelmäksi korjausvelan hallintaan. Korjausvelan hallinta vaatii kiinteistöomaisuuden aktivointia tarkoittaen kannattamattomien kohteista luopumista, kehittämistä ja uusien strategiaa tukevia kiinteistöjen hankkimista.