Kunnan kiinteistönluovutus- ja maanvuokraustoiminnassa tulee nykyisin huomioida sekä EU:n valtiontukisäännösten että uudistetun kuntalain (410/2015) asettamat vaatimukset. Jos luovutuksensaajana on markkinoilla kilpailutilanteessa toimiva taho, tulee kunnan siis etukäteen varmistaa toimenpiteensä markkinaehtoisuus joko avoimella tarjouskilpailulla tai riippumattomaan arviointiin perustuen. Tämän tutkimuksen tavoitteena oli ymmärtää valtiontukilainsäädäntöön sekä kuntien kiinteistönluovutus- ja maanvuokraustoimintaan liittyvää kokonaisuutta sekä selvittää, miten suomalaiset kunnat määrittävät markkinatoimijoille luovutettavien tonttien markkinaehtoisuuden.

Tutkimus toteutettiin sisäkkäisenä yhden tapauksen tutkimuksena perustuen kirjallisuuskatsaukseen, oikeustapausanalyysiin sekä asiantuntijahaastatteluihin. Kirjallisuuskatsauksessa tarkasteltiin kiinteistöarviointia ohjaavia standardeja sekä lainsäädäntöä. Oikeustapausanalyysissä aineistona käytettiin Euroopan unionin tuomioistuinten, Euroopan komission sekä Suomen kansallisten tuomioistuinten päätöksiä. Haastattelututkimuksessa selvitettiin tutkimuskuntien toimintatapoja tonttien markkina-arvon ja markkinavuokran määrittämiseen liittyen. Tutkimuksessa haastateltiin asiantuntijoita 11 eri kunnasta.

Valtiontukitapauksista voi valittaa joko kansalliseen tuomioistuimeen tai Euroopan komissiolle. Toteutuneen oikeuskäytännön perusteella Suomessa kansalliset tuomioistuimet keskittyvät valtiontukitapauksissa tarkastelemaan sitä, onko kunta määrittänyt markkinaehtoisuuden etukäteen lain esittämällä tavalla. Toistaiseksi kansalliset tuomioistuimet eivät ole käyttäneet niille myönnettyä oikeutta arvioida tuen todellista olemassaoloa. Euroopan komissio puolestaan perustaa päätöksensä monitahoisiin selvityksiin valtiontuen todellisesta olemassaolosta ja mahdollisesta määrästä.

Haastattelututkimuksessa havaittiin, että tutkimuskunnat määrittivät tonttien markkina-arvon ja markkinavuokran kukin hieman eri tavoin. Yleisin toimintatapa oli vyöhyke- tai aluehinnoittelun käyttö, jota osassa kunnista tarkennettiin erityiskohteissa erillisarvioilla. Yhdessä kunnassa teetettiin vain erillisarvioita ja yhdessä kunnassa kaikki hinnat määritettiin sisäisesti. Tarjouskilpailuita käytettiin osassa kunnista, mutta niiden käyttö rajoittui usein erityiskohteisiin. Tietoisuuden valtiontukilainsäädännöstä havaittiin lisänneen ulkopuolisten arviointipalveluiden käyttöä.